Neben dem Zinssatz ist das Eigenkapital der zweite große Hebel, der deine monatliche Kreditrate bestimmt. Wie viel du wirklich brauchst, was als Eigenkapital zählt – und was nicht – erfährst du hier. Mit konkreten Rechenbeispielen für 300.000 €, 400.000 € und 500.000 € Kaufpreis.
Inhaltsverzeichnis
Das Wichtigste auf einen Blick
- Empfohlen werden 20 % des Kaufpreises plus die Kaufnebenkosten (ca. 8–12 %) als Eigenkapital.
- Mehr Eigenkapital bedeutet niedrigere Zinsen – das macht über die Laufzeit einen erheblichen Unterschied.
- Kaufnebenkosten solltest du in jedem Fall aus eigener Tasche zahlen – auch bei einer Vollfinanzierung.
- Was als Eigenkapital zählt, ist klar geregelt: Kontoersparnisse, Depots, Bausparverträge, Eigenleistungen.
- Nicht alles, was du besitzt, zählt – nicht realisierte Aktiengewinne oder gesicherte Erbschaften akzeptiert die Bank nicht.
Warum ist Eigenkapital beim Hauskauf so wichtig?
Je mehr Eigenkapital du einbringst, desto geringer ist das Risiko für die Bank. Die Logik dahinter ist einfach: Wenn du deinen Kredit nicht mehr bedienen kannst, verkauft die Bank im Worst Case die Immobilie. Je kleiner der ausstehende Kredit im Verhältnis zum Immobilienwert, desto sicherer kommt die Bank an ihr Geld.
Dieses geringere Risiko belohnt die Bank mit einem günstigeren Zinssatz. Außerdem steigt deine Chance auf eine Kreditzusage deutlich, wenn du solides Eigenkapital mitbringst.
Übrigens: Warum das Eigenkapital für viele heutzutage nicht mehr reicht – dazu haben wir einen eigenen Artikel, der den Kontext gut erklärt.
So viel sparst du konkret durch mehr Eigenkapital
Schauen wir uns das an einem konkreten Beispiel an. Kaufpreis: 400.000 €. Laufzeit: 10 Jahre Zinsbindung, 2 % Tilgung (Richtwert, aktuelle Zinssätze variieren je nach Markt und Bonität).
| Eigenkapital | EK-Quote | Darlehensbetrag | Monatliche Rate (ca.) | Zinsen über 10 Jahre (ca.) |
|---|---|---|---|---|
| 40.000 € | 10 % | 360.000 € | höher | deutlich höher |
| 80.000 € | 20 % | 320.000 € | mittel | mittel |
| 120.000 € | 30 % | 280.000 € | niedriger | spürbar niedriger |
Der genaue Zinsvorteil hängt vom aktuellen Marktumfeld ab und kann sich schnell auf mehrere tausend Euro über die Laufzeit summieren. Lass dir dazu am besten ein konkretes Angebot erstellen – unser Baufinanzierungsrechner gibt dir eine erste Orientierung.
Die Faustregel: Jeder zusätzliche Prozentpunkt Eigenkapitalquote kann deinen Zinssatz verbessern – besonders der Sprung von unter 20 % auf über 20 % ist spürbar.
Die 20-%-Regel: Was steckt wirklich dahinter?
Die 20-%-Regel besagt: Du solltest mindestens 20 % des Kaufpreises als Eigenkapital mitbringen. Diese Zahl ist kein Gesetz, aber sie hat einen guten Grund: Unterhalb von 20 % steigt das Ausfallrisiko für die Bank deutlich – und das gibt sie über höhere Zinsen an dich weiter.
Realistischer Richtwert heute: 20 % des Kaufpreises plus die gesamten Kaufnebenkosten. Damit finanzierst du die Immobilie selbst mit ausreichend Puffer und trägst die Nebenkosten komplett selbst.
Kaufnebenkosten immer aus Eigenkapital finanzieren
Die Kaufnebenkosten – also Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und ggf. Makler – liegen je nach Bundesland bei ca. 8–12 % des Kaufpreises. Diese Kosten werden von Banken in der Regel nicht mitfinanziert.
Selbst wenn du eine Vollfinanzierung des Kaufpreises bekommst: Die Nebenkosten musst du fast immer selbst stemmen. Das ist das absolute Minimum, das du als Eigenkapital parat haben solltest.
Mit unserem Kaufnebenkostenrechner kannst du die Nebenkosten für dein konkretes Objekt schnell berechnen.
Ausnahmen: Wann Banken auch weniger akzeptieren
Banken weichen von der 20-%-Regel ab – aber nur unter bestimmten Voraussetzungen:
- Sehr hohes und sicheres Einkommen: Wer deutlich mehr verdient als für die Rate nötig, bekommt auch mit weniger EK eine Zusage.
- Beamtenstatus oder vergleichbar sichere Anstellung: Das Risiko eines Einkommensausfalls ist hier sehr gering.
- Sehr gute Objektlage: Eine Immobilie in einer gefragten Metropolregion verliert selten drastisch an Wert.
- Sehr gute Bonität: Saubere Schufa, kein negativer Kredit-Hintergrund.
Die sogenannte 110-%-Finanzierung (Kaufpreis plus alle Nebenkosten werden finanziert) ist nur in Ausnahmefällen möglich und kommt mit spürbar höheren Zinsen. Das Risiko ist real: Fällt der Immobilienwert oder dein Einkommen, gerätst du schnell unter Druck. Lies dazu auch unseren Artikel Hauskauf ohne Eigenkapital.
Wie viel Eigenkapital brauchst du? Rechenbeispiele
Hier findest du konkrete Zahlen für die drei häufigsten Kaufpreisstufen. Die Kaufnebenkosten sind mit ca. 10 % angesetzt – der genaue Wert hängt von deinem Bundesland ab.
Bei 300.000 € Kaufpreis
| Posten | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 300.000 € |
| Kaufnebenkosten (~10 %) | 30.000 € |
| Empfohlenes Eigenkapital (20 % + NK) | 90.000 € |
| Minimum-Eigenkapital (nur NK) | 30.000 € |
| Kreditbedarf bei 20 % EK | 240.000 € |
Bei 400.000 € Kaufpreis
| Posten | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 400.000 € |
| Kaufnebenkosten (~10 %) | 40.000 € |
| Empfohlenes Eigenkapital (20 % + NK) | 120.000 € |
| Minimum-Eigenkapital (nur NK) | 40.000 € |
| Kreditbedarf bei 20 % EK | 320.000 € |
Bei 500.000 € Kaufpreis
| Posten | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 500.000 € |
| Kaufnebenkosten (~10 %) | 50.000 € |
| Empfohlenes Eigenkapital (20 % + NK) | 150.000 € |
| Minimum-Eigenkapital (nur NK) | 50.000 € |
| Kreditbedarf bei 20 % EK | 400.000 € |
Wie viel Haus du dir insgesamt leisten kannst, zeigt dir unser Budgetrechner.
Was zählt als Eigenkapital?
Das akzeptiert die Bank
Ersparnisse auf Giro- oder Tagesgeldkonto
Die einfachste Form. Einen aktuellen Kontoauszug mit deinem Namen und Datum – fertig.
Wertpapierdepot
Aktien, ETFs oder Fonds, die du bereits verkauft hast oder verkaufen wirst, zählen als Eigenkapital. Wichtig: Der Wert muss zum Zeitpunkt des Nachweises tatsächlich verfügbar sein. Ein aktueller Depotauszug reicht in der Regel aus.
Zuteilungsreifer Bausparvertrag
Wenn dein Bausparvertrag die Mindestspar- und Mindestlaufzeit erfüllt hat und du die volle Bausparsumme abrufen kannst, akzeptiert die Bank ihn als Eigenkapital.
Schenkung oder Familienkredit
Unterstützung von Eltern oder anderen Verwandten ist möglich – aber rechtlich sauber aufsetzen. Bei Schenkungen fällt ab gewissen Beträgen Schenkungssteuer an. Der Freibetrag zwischen Eltern und Kindern liegt aktuell bei 400.000 € (alle 10 Jahre), zwischen anderen Verwandten teils deutlich darunter. Familienkredite unterhalb des Marktzinses können steuerlich als Schenkung behandelt werden.
Eigenleistungen beim Bau
Die sogenannte „Muskelhypothek": Handwerkliche Eigenleistungen reduzieren die notwendige Darlehenssumme. Banken handhaben das unterschiedlich – oft werden maximal 10–15 % der Bausumme anerkannt, manchmal mit einer absoluten Obergrenze.
Weitere Immobilie als Sicherheit
Eine andere Immobilie – zum Beispiel die der Eltern – kann als zusätzliche Sicherheit eingetragen werden. Das senkt das Risiko für die Bank und verbessert deinen Zinssatz.
Riester-Guthaben (Wohn-Riester)
Angesparte Riester-Guthaben können unter bestimmten Bedingungen für die Immobilienfinanzierung eingesetzt werden.
Das zählt NICHT als Eigenkapital
Das ist ein Punkt, den viele unterschätzen – und der bei der Finanzierungsplanung zu bösen Überraschungen führen kann:
- Nicht realisierte Depot-Gewinne: Solange du deine Aktien oder ETFs nicht verkauft hast, ist der Buchgewinn kein Eigenkapital. Die Bank sieht den tatsächlichen Gegenwert erst nach dem Verkauf.
- Konsumkredite oder Ratenkredite: Ein laufender Kredit ersetzt kein Eigenkapital – er erhöht deine monatliche Belastung und wird von der Bank als Verbindlichkeit gewertet, nicht als Vermögen.
- Nicht gesicherte Erbschaften: „Ich erbe irgendwann das Haus meiner Eltern" ist für die Bank kein belastbarer Wert. Solange nichts rechtlich gesichert ist, zählt es nicht.
- Zukünftige Schenkungen ohne Nachweis: Versprechen zählen nicht. Erst wenn das Geld auf deinem Konto liegt und nachgewiesen werden kann, ist es Eigenkapital.
- Schwarzgeld oder nicht nachweisbares Bargeld: Banken sind zur Geldwäscheprävention verpflichtet. Bargeld ohne nachvollziehbare Herkunft wird nicht akzeptiert.
Wie viel Eigenkapital solltest du zurückbehalten?
Hier machen viele einen Fehler: Sie setzen alles verfügbare Kapital ein, um den Kredit zu drücken – und stehen danach ohne Puffer da.
Empfehlung: Behalte mindestens 2–3 Monatsnettogehälter als eiserne Reserve zurück. Dieser Puffer schützt dich bei unerwarteten Ereignissen – Jobverlust, Krankheit, kurzfristige Einkommenseinbußen.
Dazu kommt ein weiterer Aspekt, den viele unterschätzen: Instandhaltungskosten. Dach, Heizung, Fenster – irgendwann braucht jede Immobilie Reparaturen. Ohne Rücklage kann ein kaputter Heizkessel schnell zur echten Belastung werden.
Faustregel für die Instandhaltungsrücklage: ca. 1–1,5 % des Immobilienwertes pro Jahr zurücklegen – oder zumindest einen Startpuffer von einigen tausend Euro behalten.
Psychologisch ist das auch wichtig: Mit einem finanziellen Puffer schläfst du ruhiger. Wer jeden Monat auf Kante näht und keine Reserve hat, gerät schnell unter Stress – auch wenn die Rate eigentlich tragbar ist.
Was kannst du tun, wenn dein Eigenkapital nicht reicht?
Alternativen und Ergänzungen
KfW-Darlehen als Eigenkapital-Ersatz
Manche Banken behandeln KfW-Darlehen – zum Beispiel aus dem KfW-Wohneigentumsprogramm 124 – ähnlich wie Eigenkapital, weil es sich um zinsgünstiges Fördergeld handelt. Nicht jede Bank akzeptiert das, aber es lohnt sich, gezielt danach zu fragen. Kläre das frühzeitig im Beratungsgespräch.
Weitere Immobilie als Sicherheit
Wenn Eltern oder andere Verwandte eine abbezahlte Immobilie besitzen und bereit sind, diese als Sicherheit einzutragen, kann das fehlende Eigenkapital teilweise ersetzen.
Nachrangdarlehen
Theoretisch möglich, aber mit Vorsicht zu genießen: Ein zweiter Kredit erhöht deine monatliche Gesamtbelastung und wird von der Bank bei der Haushaltsrechnung berücksichtigt. Im aktuellen Zinsumfeld kann das die Gesamtfinanzierung schnell unwirtschaftlich machen.
Mehr dazu im Artikel Hauskauf ohne Eigenkapital.
Eigenkapital gezielt aufbauen – 5 Tipps
Wenn der Kauf noch etwas warten kann, lohnt es sich, das Eigenkapital aktiv aufzubauen. Hier sind fünf Wege, die wirklich funktionieren:
1. Bausparvertrag
Der Klassiker – mit staatlicher Unterstützung. Du profitierst von der Wohnungsbauprämie (einkommensabhängig) und baust systematisch Kapital auf. Besonders sinnvoll, wenn du in 5–10 Jahren kaufen möchtest.
2. ETF-Sparplan
Für einen Zeithorizont von mindestens 5 Jahren kann ein breit gestreuter ETF-Sparplan deutlich mehr Rendite bringen als ein Tagesgeldkonto. Wichtig: Plane den Ausstieg rechtzeitig vor dem Kauf und beachte, dass Kursrisiken bestehen.
3. Schenkung oder Familienkredit rechtlich sauber gestalten
Wenn die Familie helfen möchte, am besten frühzeitig planen. Freibeträge für Schenkungen alle 10 Jahre nutzen, Kredite schriftlich und zum Marktzins dokumentieren.
4. Eigenleistungen einplanen und dokumentieren
Wenn du baust oder umbaust: Halte Eigenleistungen sorgfältig fest – Stunden, Materialkosten, Tätigkeiten. Je besser die Dokumentation, desto eher akzeptiert die Bank den Wert.
5. Wohn-Riester
Wer bereits einen Riester-Vertrag bespielt, kann das angesparte Kapital für den Immobilienerwerb nutzen. Das sogenannte Wohnförderkonto hat steuerliche Besonderheiten – lass dich dazu gezielt beraten.
