Sondertilgung: Wann sie sich wirklich lohnt – und wann nicht

Eine Sondertilgung kann deine Zinskosten deutlich senken. Bei niedrigen Kreditzinsen bringt sie dagegen oft kaum mehr als ein Tagesgeldkonto. Ob sie sich in deiner Baufinanzierung lohnt, hängt vor allem von drei Faktoren ab: deinem Kreditzins, dem erzielbaren Sparzins und dem Zeitpunkt in deiner Laufzeit. Hier erfährst du, wie du diese drei Punkte für deine Situation prüfst.

Das Wichtigste in Kürze:

• Eine Sondertilgung lohnt sich, wenn dein Kreditzins höher ist als der Zinssatz, den du mit Sparen oder Anlegen erzielen kannst.
• Je früher in der Laufzeit du sondertilgst, desto mehr Zinsen sparst du.
• Prüfe zuerst deinen Vertrag: Nicht jedes Darlehen erlaubt kostenlose Sondertilgungen.
• Halte immer einen Notgroschen zurück, denn das Geld ist nach der Tilgung gebunden.
• Für die Entscheidung reichen drei Schritte: Vertrag prüfen, Zinsen vergleichen, Zeitpunkt wählen.

Rechne deine persönliche Ersparnis direkt aus: Mit dem Tilgungsrechner von Justhome siehst du sofort, wie stark sich eine Sondertilgung auf Zinskosten und Laufzeit auswirkt. Wenn du dein gesamtes Finanzierungsszenario prüfen willst, hilft dir zusätzlich der Baufinanzierungsrechner von Justhome.

Eine Sondertilgung ist eine freiwillige Extrazahlung auf dein Darlehen, die zusätzlich zu deiner regulären Monatsrate geleistet wird. Während deine monatliche Rate vertraglich festgelegt ist, entscheidest du bei einer Sondertilgung selbst über Zeitpunkt und Höhe, sofern dein Vertrag sie erlaubt.

Die Sondertilgung wird direkt mit deiner Restschuld verrechnet. Dadurch sinkt der Betrag, auf den deine Bank künftig Zinsen berechnet, und mit ihm deine Zinskosten in allen folgenden Monaten.

Das Sondertilgungsrecht bezeichnet die vertragliche Vereinbarung, die dir diese Möglichkeit einräumt, meist bis zu 5 oder 10 % der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr. Die Sollzinsbindung ist der Zeitraum, für den dein Zinssatz festgeschrieben ist und innerhalb dessen du an bestimmte Regeln gebunden bist.

Mehr zum Zusammenspiel von Zinsbindung und Laufzeit findest du in unserem Erklärartikel.

Eine Sondertilgung ist sinnvoll, wenn dein Kreditzins höher ist als der Zinssatz, den du durch Sparen oder Anlegen erzielen kannst. Jeder getilgte Euro bringt dir eine garantierte, steuerfreie „Rendite“ in Höhe deines Kreditzinses. Das ist oft mehr als Tagesgeld oder Festgeld nach Steuern. Bei hohen Kreditzinsen fällt die Entscheidung deshalb meist leicht.

Wie groß der Vorteil ist, hängt von deinem Zinssatz und deinen Alternativen ab.

Mit einer Sondertilgung senkst du die Restschuld, auf die deine Bank Zinsen berechnet. Das wirkt über die gesamte verbleibende Laufzeit.

Ein Beispiel: Bei einer Restschuld von 200.000 € und einem Zinssatz von 3,5 % zahlst du im ersten Jahr rund 7.000 € Zinsen. Leistest du eine Sondertilgung von 10.000 €, sinkt die Restschuld auf 190.000 €. Darauf fallen nur noch rund 6.650 € Zinsen pro Jahr an, also 350 € weniger. Dieser Vorteil wiederholt sich in jedem weiteren Jahr.

Je höher der Zinssatz, desto mehr sparst du pro getilgtem Euro.

In der Niedrigzinsphase bis 2022 lagen Baudarlehen oft bei 1–2 % Sollzins. Bei einem Kreditzins von 1,5 % spart eine Sondertilgung von 10.000 € nur rund 150 € Zinsen im Jahr.

Damals ging die Rechnung oft andersherum auf: Wer sein Kapital in ETFs oder auf Tagesgeldkonten anlegte, erzielte häufig eine höhere Rendite als der Kreditzins. Liegt dein erzielbarer Netto-Sparzins über dem Kreditzins, ist Anlegen rechnerisch die bessere Wahl.

Falsch ist eine Sondertilgung bei niedrigen Zinsen trotzdem nicht. Wer schneller schuldenfrei sein will, hat gute Gründe dafür. Rein rechnerisch ist der Vorteil aber gering.

Seit 2022 liegen Kreditzinsen wieder häufig bei 3,5 % und mehr. Dann sieht die Rechnung anders aus: Eine Sondertilgung bei 4 % Zins wirkt wie eine sichere Rendite von 4 % auf jeden getilgten Euro. Das ist mehr, als die meisten Tagesgeldkonten nach Steuern bringen.

Anders als bei einer Geldanlage weißt du genau, was du sparst, und bist nicht von Kursschwankungen abhängig. Der Nachteil: Das Geld ist danach gebunden.

Sondertilgungen sind sinnvoll, wenn drei Bedingungen erfüllt sind: Dein Kreditzins liegt über dem erzielbaren Sparzins, du bist noch früh in der Laufzeit mit hohem Zinsanteil in deiner Rate, und du hast einen ausreichenden Notgroschen, denn das Geld ist nach der Tilgung nicht mehr kurzfristig verfügbar.

Diese drei Punkte solltest du vor der Überweisung prüfen:

1. 1.Dein Kreditzins ist höher als dein erzielbarer Sparzins.
   Das ist die wichtigste Bedingung. Vergleiche deinen Darlehenszins mit dem, was du nach Steuern auf Tagesgeld, Festgeld oder anderen Anlagen erzielen kannst. Ist dein Kreditzins höher, ist Sondertilgen effizienter als Sparen.
2. 2.Du bist noch früh in der Laufzeit.
   Am Anfang deines Darlehens besteht deine Monatsrate zu einem großen Teil aus Zinsen. Eine Sondertilgung senkt die Restschuld, auf die diese Zinsen anfallen. Je früher du tilgst, desto mehr Monate profitieren davon.
3. 3.Du hast einen Notgroschen und brauchst das Geld nicht kurzfristig.
   Getilgtes Geld kannst du nicht einfach wieder abrufen. Halte deshalb immer eine Liquiditätsreserve von mindestens zwei bis drei Nettogehältern zurück, bevor du eine Sondertilgung leistest.

Der beste Zeitpunkt für eine Sondertilgung ist so früh wie möglich, in der Laufzeit ebenso wie im Kalenderjahr. Je früher das Geld auf die Restschuld angerechnet wird, desto mehr Zinsen sparst du in den folgenden Monaten.

Viele tilgen erst am Jahresende, etwa wenn ein Bonus kommt oder die Frist abläuft. Rein rechnerisch ist eine Sondertilgung am Jahresanfang aber besser: Das Geld wird sofort auf die Restschuld angerechnet und senkt die Zinsen für die gesamten verbleibenden Monate des Jahres.

Ein Beispiel: Überweist du 10.000 € im Januar statt im Dezember, sparst du bei 3,5 % Kreditzins im laufenden Jahr rund 320 € mehr an Zinsen. Über mehrere Jahre summiert sich dieser Vorteil.

Sparst du das Geld erst im Laufe des Jahres an, überweise es, sobald die Summe bereitsteht.

Das hängt von deinem Vertrag ab. Manche Verträge erlauben nur eine einzige Sondertilgung pro Kalenderjahr, andere ermöglichen mehrere Zahlungen bis zur jährlichen Obergrenze. Schau in deinen Darlehensvertrag oder frag direkt bei deiner Bank nach.

Falls dein Vertrag mehrere Zahlungen erlaubt, kann es sinnvoll sein, unterjährig in kleineren Beträgen sonderzutilgen, zum Beispiel halbjährlich oder quartalsweise. So reduzierst du die Restschuld schrittweise und profitierst früher vom Zinseffekt, statt das gesamte Geld bis Jahresende auf dem Konto liegen zu lassen.

Eine Sondertilgung wirkt am stärksten in den ersten ein bis drei Jahren deiner Darlehenslaufzeit. In dieser Phase ist der Zinsanteil deiner monatlichen Rate am höchsten, und jede Reduktion der Restschuld senkt deine Zinslast über eine besonders lange verbleibende Laufzeit.

Kurz vor Ende der Zinsbindung bringt dieselbe Summe deutlich weniger.

Ein Beispiel: Du hast ein Darlehen über 200.000 € bei 3,5 % Sollzins und 2 % anfänglicher Tilgung (monatliche Rate ca. 917 €):

Unverbindliches Rechenbeispiel zur Veranschaulichung, keine individuelle Beratung. Annahmen: 200.000 € Darlehen, 3,5 % Sollzins, 2 % anfängliche Tilgung, Sondertilgung jeweils am Ende des genannten Jahres, gleichbleibender Zins über die gesamte Laufzeit. Die tatsächlichen Werte hängen von deinem Vertrag, der Abrechnungsmethode deiner Bank und den Konditionen deiner Anschlussfinanzierung ab.

Dieselbe Summe spart früh eingezahlt bis zum Ende der Zinsbindung rund 3.000 € mehr Zinsen als spät eingezahlt.

Mit dem Tilgungsrechner von Justhome kannst du genau nachrechnen, wie viel du durch eine Sondertilgung in deiner konkreten Situation sparst.

Als Faustregel: Bei 3,5 % Kreditzins spart eine Sondertilgung von 10.000 € im ersten Jahr ca. 350 € Zinsen. Über die verbleibende Laufzeit ist der Effekt deutlich größer, weil sich die niedrigere Restschuld durch alle Folgejahre zieht und die Laufzeit kürzer wird.

Annahmen: Darlehen 200.000 €, Sollzins 3,5 %, anfängliche Tilgung 2 %, Sollzinsbindung 10 Jahre.

Unverbindliches Rechenbeispiel zur Veranschaulichung, keine individuelle Beratung. Annahmen: 200.000 € Darlehen, 3,5 % Sollzins, 2 % anfängliche Tilgung, Sondertilgung jeweils am Ende des genannten Jahres, gleichbleibender Zins über die gesamte Laufzeit. Die tatsächlichen Werte hängen von deinem Vertrag, der Abrechnungsmethode deiner Bank und den Konditionen deiner Anschlussfinanzierung ab.

Eine einzige Sondertilgung von 10.000 € im ersten Jahr spart in diesem Beispiel bis zum Ende der Zinsbindung rund 3.700 € Zinsen und senkt die Restschuld um fast 14.000 €. Wie viel du über die gesamte Laufzeit sparst, hängt davon ab, zu welchem Zins du nach Ablauf der Zinsbindung weiterfinanzierst.

So läuft die Zahlung in der Praxis ab:

Schau in deinem Darlehensvertrag nach, bis zu welchem Stichtag die Sondertilgung im laufenden Kalenderjahr eingehen muss. Häufig ist das der 31. Dezember, manche Banken setzen aber auch den 30. November oder ein anderes Datum als Frist. Außerdem steht dort, ob du den Betrag vorher ankündigen musst.

Bei einigen Banken reicht eine einfache Überweisung auf das Darlehenskonto. Andere verlangen, dass du die Sondertilgung vorher schriftlich ankündigst, etwa per Online-Banking, E-Mail oder über ein Formular im Kundenportal. Frag im Zweifel kurz nach, damit deine Zahlung korrekt als Sondertilgung verbucht wird und nicht als reguläre Ratenzahlung.

Trage im Überweisungsformular immer deine Darlehensnummer ein und vermerke „Sondertilgung“ im Verwendungszweck. So stellst du sicher, dass die Bank das Geld richtig zuordnet.

Nach der Überweisung solltest du prüfen, ob die Sondertilgung korrekt auf dein Darlehenskonto gebucht wurde. In den meisten Online-Banking-Portalen siehst du das innerhalb weniger Tage.

Nach der Sondertilgung erstellt deine Bank in der Regel einen aktualisierten Tilgungsplan. Daraus erkennst du die neue Restschuld, die angepasste Restlaufzeit und die Zinsersparnis. Falls das nicht automatisch passiert, frag danach.

Ist dein Kreditzins höher als dein Sparzins nach Steuern, ist Sondertilgen die bessere Wahl, weil du eine garantierte, steuerfreie Rendite in Höhe deines Kreditzinses erzielst. Ist eine Geldanlage rentabler als dein Kreditzins, spricht die Rendite für das Investieren. In beiden Fällen solltest du zuerst einen Notgroschen zurücklegen.

Jede Sondertilgung erzielt eine garantierte und steuerfreie „Rendite“ in Höhe deines Kreditzinses. Das ist der wichtigste Vorteil gegenüber Sparanlagen.

Zum Vergleich: Tagesgeldkonten bieten je nach Anbieter und Marktlage unterschiedliche Zinssätze. Die Zinserträge unterliegen der Abgeltungssteuer (25 % zzgl. Solidaritätszuschlag). Ein Tagesgeldkonto mit 3,0 % Bruttoverzinsung bringt nach Steuer nur noch ca. 2,2 % Netto-Rendite.

Rechenbeispiel: Kreditzins 3,5 % vs. Tagesgeld 3,0 % brutto (= ca. 2,2 % netto). Hier lohnt sich die Sondertilgung mehr: Du sparst sicher 3,5 %, statt 2,2 % auf dem Tagesgeldkonto zu verdienen.

Die tatsächlichen Konditionen hängen von deinem Freistellungsauftrag, deinem persönlichen Steuersatz und aktuellen Marktangeboten ab.

Festgeld bietet in der Regel etwas höhere Zinsen als Tagesgeld, bindet dein Kapital aber für einen festen Zeitraum. An der Grundregel ändert das nichts: Auch Festgeldzinsen sind steuerpflichtig und müssen nach Steuer mit deinem Kreditzins verglichen werden.

Vor Fälligkeit kommst du meist nicht an dein Geld, danach ist es aber wieder verfügbar. Getilgtes Geld ist das nicht. Liegt dein Kreditzins über dem Festgeldzins nach Steuern, spricht die Rechnung trotzdem für die Sondertilgung.

Langfristig erzielen breit gestreute ETFs historisch Renditen von 6–8 % pro Jahr. Das liegt über den meisten Kreditzinsen, rechnerisch kann ein ETF-Sparplan also mehr bringen.

Der Unterschied: Die Sondertilgung spart dir den Kreditzins sicher, beim ETF ist die Rendite nur erwartet, und die Kurse schwanken. Wer nicht bereit ist, Kursschwankungen auszuhalten, oder wer in 5–7 Jahren ans Ziel kommen muss, fährt mit Sondertilgung oft ruhiger.

Du kannst auch beides kombinieren: Leiste Sondertilgungen, wenn dein Kreditzins hoch ist und du Sicherheit suchst. Investiere in ETFs parallel, wenn dein Anlagehorizont lang genug ist und du mit Schwankungen umgehen kannst.

Die meisten Baufinanzierungsverträge erlauben Sondertilgungen von 5 % der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr, manche auch 10 %. Bei einem Darlehen über 200.000 € wären das also 10.000 € bzw. 20.000 € pro Jahr, die du zusätzlich tilgen kannst, ohne dass die Bank eine Gebühr verlangt.

Wichtig: Nicht ausgeschöpfte Sondertilgungsmöglichkeiten verfallen in der Regel zum Jahresende. Einige Verträge erlauben, ungenutzte Beträge ins Folgejahr zu übertragen. Das steht in deinem Vertrag.

Bei vielen Banken gibt es keine vertragliche Mindestsumme für eine Sondertilgung. Du kannst also auch 500 € oder 1.000 € sondertilgen. Manche Banken setzen jedoch eine Untergrenze, zum Beispiel 1.000 € oder 2.500 €, um den Verwaltungsaufwand gering zu halten.

Auch kleinere Sondertilgungen lohnen sich, besonders wenn du sie regelmäßig leistest und noch früh in der Laufzeit bist.

Möchtest du mehr als vertraglich erlaubt zurückzahlen, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Das ist eine Gebühr, die der Bank die entgangenen Zinseinnahmen ausgleicht. Diese Entschädigung kann erheblich sein und den Zinsvorteil deiner Sondertilgung schnell aufzehren.

Ausnahme: Läuft dein Darlehen bereits seit zehn Jahren, hast du nach § 489 BGB ein kostenloses Sonderkündigungsrecht: Du kannst das Darlehen dann mit einer Frist von sechs Monaten vollständig zurückzahlen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Das lohnt sich vor allem, wenn die aktuellen Zinsen unter deinem ursprünglichen Zins liegen. Mehr dazu erfährst du in unserem Artikel Wann komme ich aus dem Kredit raus?.

Bei KfW-Darlehen gelten besondere Regeln. Anders als bei vielen Bankdarlehen sind kostenlose Sondertilgungen bei KfW-Förderkrediten in der Regel nicht vorgesehen. Wenn du ein KfW-Darlehen ganz oder teilweise vorzeitig zurückzahlen willst, kann die KfW eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.

Ausnahme: Auch bei KfW-Darlehen gilt das Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB nach zehn Jahren Laufzeit. In diesem Fall kannst du das Darlehen mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne eine Entschädigung zahlen zu müssen.

Wenn du neben deinem KfW-Darlehen ein reguläres Bankdarlehen mit Sondertilgungsrecht hast, ist es in der Regel sinnvoller, die Sondertilgung zuerst auf das Bankdarlehen zu leisten, sofern beide einen ähnlichen Zinssatz haben.

Sondertilgung und vorzeitige Darlehensablösung werden oft verwechselt, haben aber unterschiedliche finanzielle Folgen.

Eine Sondertilgung ist eine vertraglich erlaubte Extrazahlung innerhalb der vereinbarten Grenzen (z. B. 5 % oder 10 % pro Jahr). Dafür fällt keine Gebühr an. Du reduzierst deine Restschuld schrittweise, behältst aber den laufenden Darlehensvertrag.

Eine vorzeitige Ablösung bedeutet, dass du das gesamte Darlehen vor Ende der Zinsbindung zurückzahlst oder mehr tilgst als vertraglich erlaubt. In diesem Fall verliert die Bank die kalkulierten Zinseinnahmen und darf eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.

Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung hängt von mehreren Faktoren ab: der Restschuld, dem Zinssatz, der verbleibenden Zinsbindung und dem aktuellen Marktzinsniveau. In der Praxis sind das oft mehrere tausend Euro, manchmal auch fünfstellige Beträge.

Bevor du dein Darlehen vorzeitig ablöst, solltest du die Kosten genau berechnen lassen und prüfen, ob die Gesamtersparnis (z. B. durch einen günstigeren Anschlusskredit) die Entschädigung übersteigt. Mehr dazu findest du in unserem Artikel zur Vorfälligkeitsentschädigung und ihren Kosten.

Die Vorfälligkeitsentschädigung entfällt in zwei Fällen:

• Nach zehn Jahren Laufzeit: Gemäß § 489 BGB kannst du dein Darlehen mit sechs Monaten Kündigungsfrist ohne Entschädigung ablösen.
• Sondertilgung innerhalb der vertraglichen Grenzen: Solange du die vereinbarten Prozentsätze nicht überschreitest, fallen keine Gebühren an.

Nutze also zuerst die vertraglichen Sondertilgungsrechte voll aus. Erst wenn du darüber hinaus tilgen willst und die Zehn-Jahres-Grenze noch nicht erreicht hast, wird die Vorfälligkeitsentschädigung zum Thema.

Ein Sondertilgungsrecht von 5 % pro Jahr bieten viele Banken ohne Aufpreis an. Für höhere Sätze (10 % oder mehr) oder besonders flexible Konditionen verlangen sie manchmal einen Zinsaufschlag von 0,1 bis 0,3 Prozentpunkten auf den Sollzins.

Rechenbeispiel: Du nimmst ein Darlehen über 200.000 € auf. Die Bank bietet dir ein 10-%-Sondertilgungsrecht für einen Zinsaufschlag von 0,15 Prozentpunkten. Das kostet dich bei 200.000 € Restschuld zunächst 300 € mehr Zinsen pro Jahr.

Nutzt du das Recht aus und tilgst 20.000 € im ersten Jahr, sparst du durch die Zinsreduktion auf die verringerte Restschuld deutlich mehr als 300 € pro Jahr. Der Aufschlag rechnet sich also schnell.

Nutzt du das Sondertilgungsrecht nicht, zahlst du den Aufschlag umsonst.

Faustregel: Kaufe das Sondertilgungsrecht nur, wenn du es realistisch einsetzen wirst. Wenn du regelmäßig Boni, Erbschaften oder Rücklagen erwartest, ist der Aufpreis meist gut investiert. Wenn du nicht vorhast zu sondertilgen, spare dir den Aufschlag.

Die wichtigsten Schritte im Überblick:

1. 1.Vertrag prüfen: Schau nach, ob und in welcher Höhe Sondertilgungen erlaubt sind (5 % oder 10 % der Darlehenssumme pro Jahr). Prüfe außerdem den Stichtag, eine mögliche Mindestsumme und ob du die Sondertilgung vorher bei deiner Bank ankündigen musst.
2. 2.Notgroschen sichern: Lege zuerst eine Reserve von mindestens zwei bis drei Nettogehältern zurück. Nur das Geld, das darüber hinausgeht, fließt in die Sondertilgung.
3. 3.Zinsen vergleichen: Stell deinen Kreditzins dem Netto-Zins gegenüber, den du nach Steuern mit Tagesgeld, Festgeld oder anderen Anlagen erzielst. Liegt dein Kreditzins höher, spricht die Rechnung für die Sondertilgung.
4. 4.Zeitpunkt wählen: Tilge so früh wie möglich, in der Laufzeit und im Kalenderjahr. Erlaubt dein Vertrag mehrere Zahlungen, überweise, sobald der Betrag bereitsteht, statt bis Dezember zu warten.
5. 5.Überweisen und kontrollieren: Überweise mit Darlehensnummer und dem Vermerk „Sondertilgung“ im Verwendungszweck. Prüfe danach die Buchung und fordere einen aktualisierten Tilgungsplan an.

Mit einer Sondertilgung senkst du deine Zinskosten sicher: Jeder getilgte Euro spart dir garantiert Zinsen in Höhe deines Kreditzinses. Am meisten bringt sie bei hohem Kreditzins, früh in der Laufzeit und wenn dein Notgroschen bereits steht. Liegt dein Kreditzins dagegen unter dem, was du nach Steuern mit einer Geldanlage erzielst, kann Sparen oder Anlegen die bessere Wahl sein.

Mit dem Tilgungsrechner von Justhome siehst du in wenigen Sekunden, was eine Sondertilgung in deiner Situation bringt. Bei Fragen zu deiner Finanzierung beraten dich unsere Expertinnen und Experten kostenlos.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine persönliche Finanzierungsberatung. Ob und in welcher Höhe eine Sondertilgung für dich sinnvoll ist, hängt von deiner individuellen Situation ab. Lass dich im Zweifel beraten.